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Was aktuell bereits gilt
Die Mietpreisbremse bleibt bundesrechtlich bis zum 31. Dezember 2029 möglich. Wichtig ist aber die genaue Einordnung: Sie gilt nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. In diesen Gebieten darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausnahmen gibt es unter anderem für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und bestimmte Fälle, in denen die bisherige Miete bereits oberhalb der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze lag. Auch Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, ist nach geltender Rechtslage besonders zu prüfen.
Wichtig ist: Die Mietpreisbremse kann bereits heute auch bei möblierten Wohnungen relevant werden. In der Praxis ist aber oft schwer zu erkennen, welcher Teil der verlangten Miete auf die Wohnung selbst entfällt und welcher Teil auf die Möblierung.
Auch bei Indexmietverträgen kommt es auf die genaue Einordnung an. Nach geltendem Recht greifen mietpreisrechtliche Grenzen vor allem bei der Ausgangsmiete. Spätere Anpassungen über den Verbraucherpreisindex werden bisher anders behandelt.
Bei Mietrückständen ist ebenfalls Vorsicht geboten. Eine Schonfristzahlung kann zwar eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heilen. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt nach bisheriger Rechtslage aber regelmäßig gesondert zu prüfen.
Welche Änderungen der Gesetzentwurf vorsieht
Der Kabinettsentwurf zu Mietrecht II soll mehrere Bereiche des Wohnraummietrechts neu ordnen. Im Mittelpunkt stehen vor allem möblierte Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitmietverträge, Schonfristzahlungen und Modernisierungsmieterhöhungen.
Bei Indexmieten sollen Mieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzt werden. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, soll die Hälfte des darüberliegenden Anteils unberücksichtigt bleiben. Die Regelung soll sowohl für neue als auch für bestehende Indexmietverträge gelten.
Für möblierte Wohnungen soll der Möblierungszuschlag transparenter werden. In angespannten Wohnungsmärkten soll künftig gesondert offengelegt werden müssen, welcher Zuschlag wegen der Möblierung verlangt wird. Für voll möblierte Wohnungen sieht der Entwurf eine vereinfachte Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete vor. Fehlt die Auskunft zum Möblierungszuschlag, soll die Wohnung für die mietrechtliche Prüfung so behandelt werden, als wäre sie unmöbliert vermietet.
Auch Kurzzeitmietverträge sollen klarer geregelt werden. Geplant ist eine grundsätzliche Höchstdauer von sechs Monaten. Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate soll möglich sein, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf ergibt. Werden diese Grenzen überschritten, sollen die allgemeinen Mieterschutzvorschriften greifen.
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Schonfristzahlung. Künftig soll eine rechtzeitige Zahlung von Mietrückständen einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen können. Bisher schützt die Schonfristzahlung nur vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung.
Außerdem soll die Grenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559c BGB von bisher 10.000 Euro auf 20.000 Euro pro Wohnung steigen.
Warum die Unterscheidung so wichtig ist
Viele Meldungen zu Mietrecht II klingen bereits so, als würden die neuen Regeln schon gelten. Das ist aktuell nicht der Fall. Der Entwurf wurde zwar vom Kabinett beschlossen, muss aber noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Dabei sind inhaltliche Änderungen weiterhin möglich.
Für die Praxis heißt das: Verträge, Mieterhöhungen und Kündigungen müssen derzeit weiterhin nach geltendem Recht geprüft werden. Gleichzeitig sollten die geplanten Änderungen bereits mitgedacht werden, weil sie künftige Vertragsgestaltung, Renditeplanung und Risikobewertung beeinflussen können.
Besonders wichtig ist der Blick auf den richtigen Stand. In älteren Berichten wurden teilweise noch andere Zahlen oder frühere Diskussionsstände genannt. Der aktuelle Kabinettsentwurf arbeitet bei Indexmieten mit der 3-Prozent-Grenze plus hälftigem Überschuss und bei voll möblierten Wohnungen mit einer möglichen 10-Prozent-Pauschale der Nettokaltmiete.
Was das konkret für Vermietung und Mietverhältnisse bedeutet
Für die Vermietungsseite bedeutet die aktuelle Situation vor allem: Bestehende Mietmodelle sollten sauber dokumentiert und rechtlich überprüft werden. Das gilt besonders bei möblierten Wohnungen, Indexmieten, Befristungen und Kurzzeitvermietungen.
Wer neu vermietet, sollte prüfen, ob am jeweiligen Standort die Mietpreisbremse gilt, ob eine Ausnahme vorliegt und ob die Miete nachvollziehbar zusammengesetzt ist. Gerade bei möblierten Wohnungen wird die saubere Aufteilung zwischen Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag künftig noch wichtiger.
Für die Mieterseite ist entscheidend, nicht jede Schlagzeile als geltendes Recht zu verstehen. Wer eine hohe Miete, eine Indexanpassung, einen Möblierungszuschlag oder eine Kündigung prüfen möchte, sollte genau unterscheiden: Was gilt heute schon? Was ist erst geplant? Und welche Übergangsregeln könnten später relevant werden?
Auch für Unternehmen mit Wohnraumbestand oder Immobilieninvestitionen kann Mietrecht II wichtig werden. Änderungen im Mietrecht können sich auf Vertragsgestaltung, Renditeplanung, Modernisierungen und rechtliche Risiken auswirken.
Regionale Bedeutung für Göppingen und Dresden
Für die Standorte von Schoetz & Partner ist das Thema auch regional relevant. In Baden-Württemberg wurde die Gebietskulisse zur Mietpreisbremse für 2026 aktualisiert. Das Landeskabinett hat beschlossen, die Mietpreisbremse zunächst bis Ende 2026 zu verlängern; die neue Gebietskulisse umfasst nach Landesangaben 130 Städte und Gemeinden. Für Vermietungen in Göppingen sollte deshalb anhand der aktuellen Landesverordnung geprüft werden, ob und in welchem Umfang die Mietpreisbremse konkret greift.
In Sachsen wurde die Mietpreisbegrenzungsverordnung für Dresden und Leipzig bis zum 30. Juni 2027 verlängert. Für Dresden gilt die Mietpreisbremse damit weiterhin ohne Unterbrechung.
Wer in Göppingen oder Dresden Wohnraum neu vermietet, bestehende Mietverträge prüft oder möblierte Vermietung plant, sollte die regionale Rechtslage deshalb genau berücksichtigen. Gerade bei der Kombination aus Mietpreisbremse, Möblierungszuschlag, Indexmiete und Befristung entstehen schnell Fragen, die sich nicht pauschal beantworten lassen.
Wie Schoetz & Partner unterstützen kann
Mietrechtliche Fragen lassen sich selten isoliert betrachten. Gerade bei vermieteten Immobilien, Unternehmensvermögen, Gesellschafterstrukturen oder Investitionsentscheidungen spielen rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Aspekte häufig zusammen.
Schoetz & Partner unterstützt bei der wirtschaftlichen Einordnung, der steuerlichen Bewertung und der strukturierten Prüfung mietrechtlich relevanter Sachverhalte. Rechtliche Detailfragen werden bei Bedarf mit spezialisierter Rechtsberatung abgestimmt.
Das kann zum Beispiel relevant sein, wenn Mietmodelle überprüft, Immobilieninvestitionen geplant, Modernisierungen bewertet oder Risiken aus bestehenden Mietverhältnissen eingeschätzt werden sollen.
Entscheidend ist eine saubere Einordnung: Was gilt bereits heute? Was ist geplant? Welche Risiken bestehen konkret? Und welche Gestaltung ist im Einzelfall sinnvoll?
Fazit: Mietrecht II richtig einordnen
Mietrecht II ist ein wichtiger Reformschritt, aber aktuell noch kein geltendes Gesetz. Genau deshalb ist die klare Trennung zwischen heutiger Rechtslage und geplanter Änderung so wichtig.
Schon jetzt sollten Vermietende, Eigentümer, Unternehmen und Mietende prüfen, ob bestehende Mietmodelle sauber aufgebaut sind. Besonders relevant sind möblierte Wohnungen, Indexmieten, Kurzzeitvermietungen, Schonfristzahlungen und Modernisierungsmieterhöhungen.
Wer betroffen sein könnte, sollte nicht erst reagieren, wenn das Gesetz endgültig verabschiedet ist. Eine frühzeitige Einordnung schafft Klarheit, reduziert Risiken und hilft dabei, rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll zu handeln.
Wenn Sie prüfen möchten, wie sich die aktuelle Rechtslage oder die geplanten Änderungen auf Ihre Vermietung, Ihr Unternehmen oder Ihre Vertragsgestaltung auswirken, unterstützt Schoetz & Partner Sie mit einer individuellen Einschätzung.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zu Mietrecht II
Die geplante Reform wirft viele praktische Fragen auf. Hier beantworten wir die wichtigsten Punkte verständlich – mit Blick auf die aktuelle Rechtslage und die geplanten Änderungen.
Ist Mietrecht II schon in Kraft oder gilt noch das bisherige Mietrecht?
Mietrecht II ist aktuell noch nicht in Kraft. Der Gesetzentwurf wurde zwar vom Bundeskabinett beschlossen, muss aber noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Bis zur endgültigen Verabschiedung und dem Inkrafttreten gilt weiterhin das bisherige Mietrecht.
Für laufende Mietverträge, Mieterhöhungen, Indexanpassungen, Kündigungen oder möblierte Vermietungen ist deshalb entscheidend, was heute rechtlich gilt. Gleichzeitig ist es sinnvoll, die geplanten Änderungen bereits mitzudenken, weil sie künftige Vertragsgestaltungen und wirtschaftliche Entscheidungen deutlich beeinflussen können.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen in Göppingen und Dresden?
Grundsätzlich kann die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen relevant sein, wenn sich die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Die Möblierung allein bedeutet also nicht automatisch, dass die mietpreisrechtlichen Grenzen nicht gelten.
In der Praxis ist aber oft schwer zu prüfen, welcher Teil der Miete auf die Wohnung selbst entfällt und welcher Teil auf die Möblierung. Genau hier setzt der Gesetzentwurf an: In angespannten Wohnungsmärkten soll der Möblierungszuschlag künftig transparenter ausgewiesen werden. Für voll möblierte Wohnungen sieht der Entwurf eine vereinfachte Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete vor. Fehlt eine entsprechende Auskunft, soll die Wohnung für die Prüfung der zulässigen Miethöhe als unmöbliert gelten.
Für Göppingen und Dresden sollte zusätzlich immer geprüft werden, ob die jeweilige Wohnung aktuell in einem Gebiet liegt, in dem die Mietpreisbremse nach Landesrecht gilt.
Was soll sich bei Indexmieten durch Mietrecht II ändern?
Nach dem Kabinettsentwurf sollen Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten stärker begrenzt werden. Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3,0 Prozent, soll der darüberliegende Anteil nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden.
Ein Beispiel: Steigt der Index um 5 Prozent, würden die ersten 3 Prozent vollständig berücksichtigt. Von den weiteren 2 Prozent würde nur die Hälfte zählen. Die Miete dürfte dann rechnerisch nicht um 5 Prozent, sondern nur um 4 Prozent steigen.
Wichtig ist aber: Diese Regelung ist noch geplant und gilt aktuell noch nicht. Bestehende und neue Indexmietverträge müssen deshalb weiterhin nach der aktuellen Rechtslage geprüft werden. Trotzdem sollte die mögliche Reform bei neuen Vertragsgestaltungen bereits mitgedacht werden.
Was ist der Unterschied zwischen Kurzzeitmietvertrag und Zeitmietvertrag?
Ein Kurzzeitmietvertrag betrifft Wohnraum, der nur für einen vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Nach dem Gesetzentwurf soll dieser Bereich künftig klarer begrenzt werden: Geplant ist grundsätzlich eine Höchstdauer von sechs Monaten, in bestimmten Fällen mit einmaliger Verlängerung auf bis zu acht Monate.
Ein Zeitmietvertrag ist davon zu unterscheiden. Er kann länger laufen, braucht aber einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund. Die Unterscheidung ist wichtig, weil davon abhängt, ob bestimmte mietrechtliche Schutzvorschriften greifen.
Wer befristet oder kurzfristig vermietet, sollte deshalb genau prüfen, welches Vertragsmodell tatsächlich vorliegt – und ob die geplanten Grenzen künftig Auswirkungen auf die Gestaltung haben könnten.
Kann eine Schonfristzahlung künftig auch eine ordentliche Kündigung verhindern?
Nach aktueller Rechtslage kann eine Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen heilen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung bleibt nach bisheriger Rechtsprechung aber regelmäßig gesondert bestehen.
Der Gesetzentwurf zu Mietrecht II möchte genau das ändern: Künftig soll eine Schonfristzahlung einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen können.
Solange das Gesetz noch nicht verabschiedet ist, gilt jedoch die bisherige Rechtslage. In konkreten Fällen sollte daher sorgfältig geprüft werden, welche Kündigung ausgesprochen wurde, welche Fristen laufen und ob eine Zahlung tatsächlich die gewünschte Wirkung entfaltet.
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